નવા CGDCR માં એર્ફોડેબલ હાઉસિંગ, હાઈરાઈઝ અને બંગ્લોઝ માટેના નવા નિયમો બનશે.

અમદાવાદ: Built India Media

ગુજરાત સરકાર દ્વારા રાજ્યના બિલ્ડિંગ અને ડેવલપમેન્ટ નિયમોમાં મોટા ફેરફારની દરખાસ્ત કરવામાં આવી છે. કોમ્પ્રિહેન્સિવ જનરલ ડેવલપમેન્ટ કંટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ (CGDCR)-2017 બાદ આ સૌથી મહત્વપૂર્ણ સુધારાઓમાંનો એક માનવામાં આવી રહ્યો છે.

નવા ડ્રાફ્ટમાં જમીનના ઉપયોગ માટે હાલની ‘પોઝિટિવ લિસ્ટ’ પદ્ધતિને બદલે ઝોન આધારિત ‘નેગેટિવ લિસ્ટ’ સિસ્ટમ લાગુ કરવાની દરખાસ્ત છે. એટલે કે, કોઈ ઝોનમાં કયા ઉપયોગો પર પ્રતિબંધ છે તેની યાદી નક્કી કરવામાં આવશે અને તેમાં ન હોય તેવા ઉપયોગોને નિયમોને આધીન મંજૂરીપાત્ર ગણવામાં આવશે. આ ફેરફારનો હેતુ મંજૂરી પ્રક્રિયા સરળ બનાવવાનો અને વિકાસમાં રહેલા નિયમનકારી અવરોધો ઘટાડવાનો છે.

ગુજરાત ટાઉન પ્લાનિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ, 1976 હેઠળ જાહેર કરાયેલા આ ડ્રાફ્ટ પર બે મહિના સુધી વાંધા અને સૂચનો મંગાવવામાં આવ્યા છે. મળેલા અભિપ્રાયોનો અભ્યાસ કર્યા બાદ સરકાર અંતિમ નિયમો જાહેર કરશે.

12 મીટરની ઊંચાઈથી નક્કી થશે બંગલો કે એપાર્ટમેન્ટ

પ્રસ્તાવિત નિયમોમાં રહેણાંક બાંધકામની ઊંચાઈને મહત્વ આપવામાં આવ્યું છે. 12 મીટર સુધીની ઊંચાઈ ધરાવતા સ્વતંત્ર મકાન અને રો–હાઉસને બંગલો અથવા ટેનામેન્ટ તરીકે ગણવામાં આવશે.

જ્યારે 12 મીટરથી વધુ ઊંચાઈ ધરાવતું બાંધકામ એપાર્ટમેન્ટ તરીકે વર્ગીકૃત થશે અને તેના પર સેટબેક, ફાયર સેફ્ટી તથા સીડી સંબંધિત વધુ કડક નિયમો લાગુ થશે.

12 મીટર સુધીના મકાનમાં સીડીની ઓછામાં ઓછી પહોળાઈ 1 મીટર, જ્યારે વધુ ઊંચાઈના બિલ્ડિંગમાં ઊંચાઈ પ્રમાણે 1.2થી 2 મીટર સુધીની સીડી રાખવાની રહેશે.

પ્રોફેશનલ્સ અને પ્રી–સ્કૂલને રાહત

નવા નિયમોમાં પ્રોફેશનલ્સ માટે પણ રાહતની દરખાસ્ત છે. ડૉક્ટર, વકીલ, આર્કિટેક્ટ, એન્જિનિયર અને ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ રહેણાંક મકાનમાં 50 ચોરસ મીટર સુધીની ઓફિસ અથવા ક્લિનિક ચલાવી શકશે. તે ઉપરાંત, 50 ચોરસ મીટર સુધીની પ્રી–સ્કૂલને પણ મંજૂરી આપવાની દરખાસ્ત કરવામાં આવી છે.

હોમ–બેઝ્ડ ઈન્ડસ્ટ્રી માટે 50 ચો.મી.ની મર્યાદા

રહેણાંક વિસ્તારમાં ઘરઆધારિત ઉદ્યોગ માટે સામાન્ય રીતે 50 ચોરસ મીટર સુધીની મર્યાદા રહેશે.

જો પ્લોટ 30 મીટર કે તેથી વધુ પહોળા રસ્તાને અડીને આવેલો હોય, તો વધારાની છૂટ મળી શકે છે. જોકે, આવી સ્થિતિમાં પણ હોમ-બેઝ્ડ ઈન્ડસ્ટ્રી બિલ્ડિંગના કુલ બિલ્ટ-અપ એરિયાના 50%થી વધુ વિસ્તારમાં ચલાવી શકાશે નહીં.

અફોર્ડેબલ હાઉસિંગમાં નવી ડેન્સિટી

અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટમાં, જ્યાં રહેણાંક યુનિટનું ક્ષેત્રફળ 90 ચોરસ મીટર સુધીનું હોય, ત્યાં ઓછામાં ઓછી 225 યુનિટ પ્રતિ હેક્ટરની ડેન્સિટી રાખવાની દરખાસ્ત છે. આ ઉપરાંત, આવા પ્રોજેક્ટમાં ઉપયોગમાં લેવાયેલા FSIના 10% સુધીના ભાગનો કોમર્શિયલ ઉપયોગ કરવાની મંજૂરી આપવામાં આવી શકે છે.

રોડની પહોળાઈથી નક્કી થશે કોમર્શિયલ ઉપયોગ

નવા નિયમોમાં રસ્તાની પહોળાઈને વિકાસ માટે મહત્વનું માપદંડ બનાવવામાં આવ્યું છે.

• 9 મીટરથી ઓછો રોડ: મર્યાદિત રહેણાંક અને ચોક્કસ હેલ્થકેર ઉપયોગ
• 9થી 12 મીટર: માત્ર ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર કોમર્શિયલ ઉપયોગ
• 12થી 18 મીટર: ગ્રાઉન્ડ અને ફર્સ્ટ ફ્લોર પર કોમર્શિયલ ઉપયોગ
• 18 મીટરથી વધુ: નિયમોને આધીન તમામ માળે કોમર્શિયલ ઉપયોગ

આ જોગવાઈથી અલગ-અલગ પહોળાઈના રસ્તા પર આવેલી મિલકતોની વિકાસ ક્ષમતા અને કોમર્શિયલ વેલ્યુ પર સીધી અસર થઈ શકે છે.

પાર્કિંગના નિયમો પણ સ્ટાન્ડર્ડાઇઝ થશે

પાર્કિંગના નિયમોમાં પણ એકરૂપતા લાવવાની દરખાસ્ત કરવામાં આવી છે. એપાર્ટમેન્ટ અને અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટમાં ઉપયોગમાં લેવાયેલા FSIના 20% જેટલું પાર્કિંગ રાખવાનું રહેશે.

કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં પ્રોજેક્ટના પ્રકાર અને કદ પ્રમાણે 30થી 50% સુધી પાર્કિંગની જોગવાઈ રહેશે. મલ્ટિપ્લેક્સ, એસેમ્બલી હોલ અને સ્ટેડિયમ માટે અલગ પાર્કિંગ ધોરણો નક્કી કરવામાં આવશે.

રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર મોટી અસરની શક્યતા

આ સુધારાઓથી ગુજરાતમાં લેન્ડ યુઝ, બિલ્ડિંગ ક્લાસિફિકેશન, કોમર્શિયલ પ્રવૃત્તિ અને પાર્કિંગના નિયમોમાં મોટો ફેરફાર આવી શકે છે.

ખાસ કરીને ‘પોઝિટિવ લિસ્ટ’માંથી ‘નેગેટિવ લિસ્ટ’ તરફનો ફેરફાર ડેવલપર્સ અને પ્રોપર્ટી માલિકો માટે નિયમોને વધુ સરળ અને લવચીક બનાવે તેવી શક્યતા છે.

હાલ આ માત્ર ડ્રાફ્ટ તબક્કે છે. શહેરી આયોજનકારો, આર્કિટેક્ટ્સ, ડેવલપર્સ અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર આગામી દિવસોમાં જોગવાઈઓનો અભ્યાસ કરીને સરકાર સમક્ષ પોતાના વાંધા અને સૂચનો રજૂ કરશે. જાહેર વાંધા-સૂચનોની પ્રક્રિયા પૂર્ણ થયા બાદ સરકાર અંતિમ CGDCR નિયમો જાહેર કરશે.

ટીમ બિલ્ટ ઈન્ડિયા, સૌજન્ય- અમદાવાદ મિરર.